优先关注：已有东北部订单的中小企业
精密零件、工具夹具、电子组装、设备维护、工业耗材及工程服务供应商；已有实里达、宏茂桥、义顺客户，才更可能把邻近性转化为真实配送与工时节省。须核实电力、振动、排气、消防和允许工序。
INDEPENDENT SCENARIO ANALYSIS · 27 OCT 2026
售价、租金与需求：
先看账，再看机会。
初步判断：成本模型的基准售价约 S$820／SQFT；可用于观察开价的中心带为 S$750–850／SQFT。实际租金及回报需按正式售价、单位规格、费用和租约条件另行评估。
独立研究 · 不是开发商报价或估价报告
尚无经核实正式价单。成本预算、可售面积、单位组合、实际剩余地契、坡道及租赁限制仍待文件确认。预测是条件式情景，不保证项目会按此定价、出租或交付。
01 / COST TO ASKING PRICE
土地S$250 ppr，不是单位S$250。
已知土地价S$156,114,008、最高许可GFA 624,215 SQFT（57,991.5 SQM），土地成本约S$250.09／GFA SQFT。建造面积CFA、规划GFA、可出售分层面积是三个口径，不能直接混用。
| 输入／结果 | 低成本情景 | 基准情景 | 高成本情景 |
|---|---|---|---|
| 土地／GFA SQFT（已知） | S$250.09 | ||
| 建造费／CFA SQM（假设） | S$2,010 | S$2,375 | S$2,740 |
| CFA ÷ GFA（假设） | 1.05 | 1.10 | 1.15 |
| 折合建造费／GFA SQFT | S$196.1 | S$242.7 | S$292.7 |
| 其他开发成本／GFA SQFT（假设） | S$50 | S$65 | S$85 |
| 可售面积 ÷ GFA（假设） | 90% | 85% | 80% |
| 税前开发盈余 ÷ 销售收入（假设） | 15% | 20% | 25% |
| 成本／可售SQFT | S$551 | S$656 | S$785 |
| 推导平均售价／可售SQFT | S$649 | S$820 | S$1,046 |
建造费以RLB 2H2025公开厂房基准作宽幅参考，并非本项目承包价。其口径为CFA；本模型另假设CFA/GFA系数，未取得实际CFA。其他成本是总额预留，覆盖土地印花税／法务、专业费／审批、融资、营销、项目管理、绿色建筑及超支预留；没有真实预算，不能视为完整核价。可抵扣GST不计入成本，售价亦不含GST；不可抵扣GST或额外征费须另加。假设全部GFA以混合平均单价销售，无持有零售收益抵扣。
公式
建造费／GFA SQFT＝建造费／CFA SQM × 0.09290304 × CFA/GFA
单位成本＝（250.09＋折合建造费＋其他成本）÷ 可售面积比例
推导售价＝单位成本 ÷（1－税前开发盈余率）
盈余率按销售收入计算，20%盈余率不是成本加20%。项目税前开发盈余也不是会计毛利、净利润或股东回报率。
历史利润：目前不能当成已知输入。
Soilbuild母集团2010年私有化。本次未取得近期工业开发项目逐盘利润、完整成本和最终销售收入，无法核实其“惯常利润空间”。上市Soilbuild Construction施工业务的利润口径不同。本模型15%／20%／25%均是分析假设，不是开发商历史利润率。2009年等旧集团综合盈利混合住宅、工业与出租业务，亦不宜外推本项目。
我的价格判断
S$750–850／SQFT是围绕基准成本的观察区间，置信度偏低；成本压力测试约S$650–1,050。区间不是概率分布，更不是成交预测。每2,000 SQFT（185.8 SQM），S$750–850对应总价S$150万–170万，未含GST及买方费用。地面层、用途差异、零售部分及不同单位不能套统一价。
若实际价约S$600–700，可能更接近租金支持的买方估值，但需要解释成本差异：可售效率更高、实际建造预算更低、持有收益或不同销售组合。反之，开价超过S$850，就需要额外经营价值或更强租金支持；成本高本身不能迫使市场接受高价。
02 / RENTAL EVIDENCE
附近租金：先看可比性。
2026年10月27日检索到的公开挂牌样本；广告发布日期及抓取时间不一，尚未联系确认。下表为8条选择性报价记录，未完成全市场扫描或单位级查重，不能计算市场中位数。均非已签租约。
| 项目／类型 | 面积 SQFT / SQM | 月租 | S$／SQFT／月 | 限制 |
|---|---|---|---|---|
| Northstar @ AMK · B1 | 1,650 / 153.3 | S$4,200 | 2.55 | 较低楼层／装修广告；非租约 |
| Northstar @ AMK · B1 | 1,141 / 106.0 | S$3,380 | 2.96 | 高楼层，装修不同 |
| Northstar @ AMK · B1 | 1,140 / 105.9 | S$2,900 | 2.54 | 广告称夹层；面积口径待核 |
| Link @ AMK · B1 | 2,153 / 200.0 | S$5,383 | 2.50 | 整单位报价，条件待核 |
| Link @ AMK · B1 | 2,152 / 199.9 | S$6,500 | 3.02 | 地面层，非典型楼上 |
| North View Bizhub · B1 | 1,733 / 161.0 | S$4,300 | 2.48 | 北部对照，非紧邻 |
| North View Bizhub · B1 | 1,755 / 163.0 | S$4,800 | 2.74 | 北部对照，非紧邻 |
| Sing Industrial Complex · B2 | 1,712 / 159.1 | S$4,300 | 2.51 | 旧楼B2；与新楼规格不同 |
来源：CommercialGuru公开广告检索快照。排除约100–200 SQFT分租办公室、摊位、纯露天空地及特殊食品厂房，避免高单价污染比较。表内B1项目只用于空间租金参照，不代表B2同用途替代。North View较远，属于北部对照，并非紧邻项目。租金包含项目／装修／服务费的口径未全部统一，GST另核。
2029年前后新楼租金：分三种情况。
| 情景 | 月租／SQFT | 推导假设 | 2,000 SQFT示例月租 |
|---|---|---|---|
| 竞争／吸纳偏慢 | S$2.40–2.70 | 现时锚点2.4–2.7；三年零增长；无新楼溢价 | S$4,800–5,400 |
| 基准 | S$2.80–3.40 | 锚点2.6–2.9；每年2%–3%；新楼溢价0%–7%，取整 | S$5,600–6,800 |
| 规格好且需求强 | S$3.30–3.80 | 锚点2.8–3.0；每年3%–4%；溢价8%–12%，取整 | S$6,600–7,600 |
计算：当前比较锚点 ×（1＋年租金增长假设）³ ×（1＋新楼溢价假设）。基准端点约2.76–3.39，取整展示。锚点为分析选择，非统计估计；并未证明新楼一定有溢价。预测对应2029年前后／实际可出租时点，施工完成不等于TOP或租赁许可；如延迟须重算。普通工业空间口径，不适用零售、食堂、洁净室或特殊许可单位。
售价与租金能否对得上？
用月租S$3.10、出租率90%、营运开支占已收租金20%的简单假设：年营运收入／SQFT＝3.10×12×90%×80%＝S$26.784。开支预留涵盖管理、维修、非住宅物业税及招租支出等概括项，未核实实际费用。
| 购价／SQFT | 全年满租毛回报 | 简化营运收益率 |
|---|---|---|
| S$650 | 5.72% | 4.12% |
| S$750 | 4.96% | 3.57% |
| S$820 | 4.54% | 3.27% |
| S$850 | 4.38% | 3.15% |
若要求5%–6%全年满租毛回报，月租S$2.80–3.40反推价格约S$560–816／SQFT。若按上述出租及开支假设要求4%–4.5%营运收益率，基准月租S$3.10对应约S$595–670／SQFT。这说明纯收租买家的可接受价格可能低于成本推导开价。
营运收益率未计买方印花税、法务、不可抵扣GST、装修、贷款本息、所得税及资本开支，也没有计地契耗减。它不是IRR或最终净回报。33年招标地契不等于交付时还有33年；必须以起租日及交付日重算剩余地契，并核实JTC／开发商转售、最低占用及出租限制。不得预设买入即能整间出租或提前签租约。
03 / LOCATION AND CUSTOMER FIT
需求会来自产业链，不只来自住宅人口。
URA将盛港西、实里达及榜鹅列为东北部就业节点。JTC公布的实里达航空园企业名单与2026年扩张消息，支持周边产业活动持续发展的判断。但大企业扩张不等于它们会租本楼，航空及晶圆厂的特殊设施需求也不能由普通分层厂房直接承接。
值得比较：自用搬迁与区域分销
在宏茂桥／后港／实里达现租场地、需要更新设施或扩张的企业；服务东北部的备件、维修设备与小批量B2B配送。须按订单线路、车辆尺寸、单位门宽及装卸条件实测，不假设40尺货柜或坡道。
谨慎关注：长期收租投资者
需要较低入场价、足够剩余地契及可出租文件支持。优先看潜在租户预算与签约条件，再看开发商品牌。2029集中交付、同楼竞争和装修免租期都可能压低首年收益。
不应直接作为目标客户
纯办公室／零售、未获批准的食品加工、重污染或危险品工序、必须40尺货柜直达的企业、必须空侧通行的航空维修，以及要求洁净室／超高电力／超重承载的产业。不是认定它们全部禁止，而是现有资料不足以证明适用；应先排查许可和技术门槛。12个月内必须搬迁的企业需要现成场地或过渡安排。
地理优势的四个现实边界
- 东北部住宅区可提供劳动力腹地，但雇员技能、公共交通末端接驳及实际通勤仍须调查。
- 靠近实里达与TPE的区域位置有利于北／东北线路，但不能替代项目出入口及高峰配送测试。
- 园区升级与未来产业投资是长期支持；新增工业供给也会带来竞争，不能只算需求、不算供应。
- Seletar Line尚属可行性研究，不把未来地铁当已确定配套或纳入租金溢价。
我的客户筛选顺序
行业及真实工序 → 必须配置 → 可用时间 → 员工及客户路线 → 购买总成本／租金预算 → 出租或转售规则。满足这些条件后，才讨论升值与回报。
依据与下一步核查
本页核查日期2026年10月27日。成本与租金预测置信度偏低；区域产业方向有规划支持，具体单位适用性仍未确定。需要补齐：正式价单及单位表、批准图纸、实际可售面积与CFA、开发预算、地契起算日、交付时间、最新签约租金和租赁限制。
